Dòng tiền bất động sản đang “đổi khẩu vị”

"Tiền khôn" đang chọn phân khúc nào?

Sau giai đoạn thị trường trải qua nhiều biến động và thanh lọc mạnh, năm 2026 đang chứng kiến sự thay đổi rõ nét trong cách dòng vốn vận động cũng như tâm lý của nhà đầu tư bất động sản.

Nếu trước đây dòng tiền từng chảy mạnh vào các phân khúc bất động sản mang tính đầu cơ, "lướt sóng", thì nay thị trường đang bước vào giai đoạn chọn lọc kỹ lưỡng hơn, ưu tiên giá trị sử dụng thực, pháp lý minh bạch và khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Trao đổi với Người Đưa Tin, bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Việt Nam (Savills Việt Nam) cho rằng, thị trường bất động sản đang hình thành một chu kỳ phát triển mới, nơi dòng vốn không còn đi theo tâm lý đám đông mà tập trung vào các sản phẩm có nền tảng bền vững.

Bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Việt Nam (Savills Việt Nam).

Theo bà Hương, để nhìn rõ xu hướng dòng tiền hiện nay cần đặt trong bức tranh tổng thể của các phân khúc bất động sản. Hiện thị trường được chia thành 3 nhóm chính gồm bất động sản thương mại, bất động sản nhà ở và bất động sản công nghiệp. 

Trong đó, doanh nghiệp mỗi phân khúc đang có sự vận động rất khác nhau về sức hút dòng vốn. Đối với nhóm bất động sản nhà ở, đây vẫn là phân khúc giữ vai trò chủ lực của thị trường, đặc biệt tại Tp.HCM và Hà Nội, nơi nhu cầu ở thực vẫn rất lớn trong khi nguồn cung chưa đáp ứng đủ.

"Hiện nay, dòng vốn tín dụng từ ngân hàng đang ưu tiên mạnh hơn cho các dự án phục vụ nhu cầu ở thực, đặc biệt là phân khúc trung cấp và nhà ở vừa túi tiền. Đây là nhóm sản phẩm có tính bền vững cao hơn trong bối cảnh thị trường đang tái cấu trúc", bà Hương nhận định.

Ở góc nhìn khác, bà Cao Thị Thanh Hương cũng cho rằng bên cạnh vốn tín dụng trong nước, dòng vốn đầu tư nước ngoài cũng đang có sự thay đổi đáng chú ý như nhà đầu tư ngoại hiện không chỉ quan tâm đến việc phát triển dự án mới mà đang đẩy mạnh hoạt động M&A.

"Các chủ đầu tư nước ngoài đánh giá rất cao tiềm năng của thị trường nhà ở tại Việt Nam, đặc biệt ở các đô thị lớn do nhu cầu vẫn rất mạnh. Tuy nhiên, họ có xu hướng lựa chọn các dự án đã có pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư có năng lực phát triển thực sự", bà Hương nói.

TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV.

Chia sẻ với Người Đưa Tin, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng, giai đoạn hiện nay là cuộc cạnh tranh về năng lực thật của doanh nghiệp. Chủ đầu tư nào minh bạch pháp lý, đảm bảo tiến độ và đưa ra sản phẩm phù hợp sẽ có lợi thế lớn trong việc hút dòng tiền.

Dòng tiền chưa rời bỏ bất động sản, nhưng đang trở nên "khó tính" hơn bao giờ hết. Sau giai đoạn tăng nóng và thanh lọc mạnh, thị trường đang bước vào chu kỳ mới, nơi giá trị thực sẽ quyết định sức hút của mỗi phân khúc.

Theo chuyên gia này, dù còn nhiều thách thức về giá cả và sự lệch pha cung - cầu, nhưng với tinh thần cơ hội nhiều hơn thách thức và sự quyết liệt trong thực thi chính sách, thị trường sẽ sớm vượt qua giai đoạn khó khăn để bước vào chu kỳ phát triển mới, minh bạch và bền vững hơn.

Sản phẩm giá trị thực lên ngôi

Theo ghi nhận của phóng viên, hiện nay khu vực Tây Ninh, Bình Dương cũ các dự án bất động sản đang phát triển nóng, nhiều "ông lớn" như Mik Group, Bim Group, Bcons, Eco Park, Five Star Group... xây dựng chiến lược xây dựng dự án từ căn hộ chung cư, nhà phố, biệt thự.

Phần lớn người mua và nhà đầu tư đều giữ tâm lý thận trọng, ưu tiên các sản phẩm có nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng và khả năng tạo dòng tiền ổn định thay vì chạy theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Bà Trần Diễm My - Phó Chủ tịch HĐQT Five Star Group.

Bà Trần Diễm My - Phó Chủ tịch HĐQT Five Star Group cho rằng, hiện nay nhà đầu tư không chỉ quan tâm đến các sản phẩm bất động sản chất lượng, pháp lý rõ ràng mà còn ưu tiên những khu vực đã hình thành dân cư và có hạ tầng thực tế.

Theo bà My, nếu trước đây chỉ cần có thông tin quy hoạch hay làm đường là thị trường đã sôi động, thì nay nhà đầu tư thận trọng hơn rất nhiều. Khách hàng thường tìm hiểu kỹ về pháp lý dự án, khả năng cho thuê, mật độ cư dân cũng như tính thanh khoản trước khi xuống tiền.

"Dòng tiền trên thị trường vẫn có, nhưng nhà đầu tư đang chọn lọc kỹ hơn rất nhiều", bà My chia sẻ.

Nhiều chuyên gia cũng nhận định, thị trường đang bước sang giai đoạn mới, nơi dòng vốn chỉ tìm đến những phân khúc có giá trị thực thay vì chạy theo các cơn sốt mang tính đầu cơ.

Bên cạnh căn hộ ở thực, dòng tiền hiện cũng tập trung mạnh vào các khu vực hưởng lợi từ đầu tư hạ tầng. Những địa phương có các dự án giao thông trọng điểm như vành đai, cao tốc, metro hay sân bay đang tiếp tục thu hút sự quan tâm của giới đầu tư.

Các sản phẩm ở thực, đủ pháp lý và kết nối hạ tầng tốt đang thu hút dòng tiền.

Bà Cao Thị Thanh Hương - Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Việt Nam cũng cho rằng, điểm thay đổi lớn nhất của thị trường hiện nay nằm ở tâm lý nhà đầu tư. Sau nhiều biến động, thị trường đã bước qua thời kỳ đầu tư theo tin đồn hoặc chạy theo các "cơn sốt" ngắn hạn. Người mua hiện thận trọng hơn rất nhiều khi xuống tiền.

Dự báo về thời gian tới, bà Hương cho rằng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phân hóa sâu sắc giữa các phân khúc. Khoảng cách giữa nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở trung cấp và cao cấp sẽ ngày càng rõ rệt, không chỉ về giá bán mà còn ở tệp khách hàng và khả năng hấp thụ. Trong đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền được đánh giá sẽ là trọng tâm phát triển trong giai đoạn tới.

"Đây là phân khúc nhận được sự đồng thuận rất lớn từ cả phía cơ quan quản lý, ngân hàng và nhu cầu thực của người dân. Thời gian tới, nếu khung pháp lý cho nhà ở vừa túi tiền được hoàn thiện rõ ràng hơn thì đây sẽ là động lực quan trọng của thị trường", bà Hương nhận định.

Theo bà, thị trường bất động sản năm 2026 sẽ không còn là "cuộc chơi" của những cơn sốt ngắn hạn mà bước sang giai đoạn phát triển chọn lọc hơn. Dòng vốn sẽ chỉ chảy vào các dự án có pháp lý chắc chắn, chủ đầu tư có năng lực và sản phẩm thực sự đáp ứng nhu cầu của thị trường. Đây là xu hướng tất yếu sau giai đoạn thanh lọc mạnh vừa qua.

Phùng Sơn